czwartek, 10 kwietnia 2014

Vantage - nowa siła we Wrocławiu

Historia
2 lata temu w marcu 2012 r. ze spółki Impel wydzielona została część majątku i przeniesiona do spółki Vantage Development SA. W zamian akcjonariusze Impela otrzymali akcje Vantage, a spółka zaczęła być notowana na GPW.
Najcenniejszym aktywem Vantage są tereny we Wrocławiu po dawnych zakładach ZNTK (zdjęcia z historii). Jest to 15 ha terenu przy ul. Rychtalskiej, które leżą blisko centrum Wrocławia przy Odrze, jednak okolica przed rozpoczęciem projektu Promenady Wrocławskie nie wyglądała zachęcająco - w pobliżu stare poniemieckie brudne kamienice.
Debiut na giełdzie nie był udany - akcje Vantage przy podziale wyceniane były na 4,72 zł, natomiast pierwszego dnia skończyły na 1,81 zł (-62%!).  To był jeden z najgorszych debiutów w historii giełdy. Kurs nigdy w historii notowań nie osiągnął wyceny z podziału, a w ciągu kilkunastu pierwszych sesji zjechał poniżej 1,40 zł.
Bardzo negatywny sentyment na giełdzie do branży deweloperskiej, niewielkie doświadczenie oraz wysoko wyceniane tereny w księgach spowodowały, że notowania spółki wpadły w marazm i osiągnęły nawet w połowie 2012 r. wartość groszową 0,99 zł, co przy wartości księgowej 5,34 zł  dawało niezwykle niskie C/WK=0,18. Co było anormalne biorąc pod uwagę, że Vantage w niewielkim stopniu był zadłużony i nie miał takich problemów jak inni deweloperzy z finansowaniem.
Od tego momentu rozpoczął się trend wzrostowy, który wyciągnął kurs w tym roku na max. 3,90 zł. Pod koniec 2013 r. akcje nowej emisji objął ING OFE osiągając 9% udziału w akcjonariacie, a w styczniu 2014 r. Noble Funds ogłosił, że posiada ponad 5 % akcji.


Teraźniejszość
Vantage na giełdzie jest mało rozpoznawalny i rzadko pojawia się nawet w artykułach o branży deweloperskiej. Analitycy zachwycają się teraz większymi czy mniejszymi deweloperami pomijając tę spółkę. (jeden z wyjątków)
Może dlatego, że Vantage buduje lokalnie, przede wszystkim we Wrocławiu, choć zapowiada rozwój w całej Polsce.
Od debiutu na giełdzie sporo się działo. Grupa przede wszystkim rozpoczęła swój sztandarowy projekt - Promenady Wrocławskie. Od tego projektu dużo zależy - ma on potwierdzić, czy Vantage jest w stanie przekształcić posiadane tereny w realny pieniądz poprzez budowę i sprzedaż mieszkań i biurowców. Grupa uzyskała finansowanie na pierwsze etapy tego projektu i w IV kwartale 2013 r. zakończyła z sukcesem Promenady Wrocławskie etap I.

 
Promenady Wrocławskie

Dzięki tej budowie oraz Centauris etap II łączna sprzedaż mieszkań (księgowa, czyli ostateczne przekazanie) w 2013 r. wyniosła 210 w porównaniu do 23 rok wcześniej. Sprzedanych, lecz nie przekazanych,  a więc nie ujętych w przychodach na koniec roku było 118 mieszkań, a kolejne 260 było w ofercie sprzedażowej (Centauris II, Promenady Wrocławskie I i II). 
W planach są projekty Centauris III i IV, Promenady Wrocławskie III i WuWa Nowe Żerniki.
Grupa zakończyła też budowę 2 biurowców, które w większości są już wynajęte - Pomenady Epsilon (7 tys. m2 powierzchni, budowa w ramach projektu Promenady Wrocławskie) i Delta 44 (4,2 tys. m2). Realizowany jest biurowiec Promenady Zita (22 tys. m2), a w planach Gamma Office, centrum handlowe Grona Park w Zielonej Górze i Galaktyka we Wrocławiu.

Wartość
Branża deweloperska ma to do siebie, że ich najważniejszymi aktywami są posiadane nieruchomości. Do ich wyceny podchodzi się na giełdzie bardzo ostrożnie - przykłady z ostatnich lat pokazały, że wiele firm bezkrytycznie zawyżało ich wartość księgową, aby wykazywać zyski. To odbiło się mocno na wycenach deweloperów i zaufaniu do nich. 
Dlatego istotne jest pokazanie, że majątek zamrożony w gruntach można z zyskiem przekształcić w realny pieniądz i nie są to tylko baloniki nadmuchane na potrzeby księgowe.
Sprzedaż mieszkań w Promenadach Wrocławskich etap I i wynajęcie powierzchni w biurowcu w Promenadach Epsilon udowadnia, że Vantage to się udaje. A w kolejnych projektach powinno być łatwiej - poprawia się koniunktura w deweloperce, Vantage zyskuje doświadczenie i wiarygodność, a Promenady Wrocławskie mają już pierwszych mieszkańców i najemców.
Zysk netto w 2013 r. wyniósł 4,65 mln zł przy przychodach 56,7 mln zł. Jak widać marża nie jest za wysoka, co wynika m.in. z tego, że w koszcie jest wysoka księgowa wartość gruntu.
Kolejny rok powinien być lepszy - zapowiada się większa sprzedaż mieszkań oraz wyższe przychody z najmu.
Aktualne C/Z=39,6 moim zdaniem nie oddaje wartości, którą posiada Vantage. 
C/WK=0,58 pokazuje, że posiadane kapitały rynek wycenia na niecałe 60% wartości, natomiast realizacja kolejnych etapów w ramach Promenad Wrocławskich powinna udowodnić, że wartość księgowa jest uzasadniona, a cena nieruchomości w aktywach nie jest z kosmosu.
Zadłużenie spółki wynosi zaledwie 34%, co jest bardzo dobrym wynikiem wśród deweloperów, a na koncie na koniec 2013 r. znajdowało się ponad 50 mln zł gotówki.



Brak komentarzy :

Prześlij komentarz