poniedziałek, 16 marca 2015

ARAMUS

Aramus to dawne Północ-Nieruchomości, który po przejęciu  Aramus Investment sp. z o.o. uzyskał kilka nieruchomości z ambicjami realizacji działalności deweloperskiej.
Nazwa pochodzi od nazwiska właścicieli czytanego od tyłu.

Obecnie spółka ma 3 obszary działalności:
- pośrednictwo w obrocie nieruchomościami realizowane przez spółkę zależną Północ&Partnerzy sp. z o.o. , która prowadzi sieć biur Północ Nieruchomości
- zarządzanie nieruchomościami, którym zajmuje się spółka zależna Prospector sp. z o.o.
- inwestycje w nieruchomości, w tym działalność deweloperska




Wyniki za 2014 r. są bardzo słabe. Jest źle zarówno na poziomie operacyjnym, jak i z powodu rozliczeń związanych z połączeniem ze spółką zależną Aramus Investment. (raport).
Przychody skonsolidowane w 2014 r. wyniosły 4,74 mln zł (-26%), zysk na sprzedaży -11 tys. zł, a zysk netto -2,83 mln zł.

Tak duża strata netto to niestety wynik rozliczeń z właścicielami - p. Sumara. We wrześniu 2012 r. spółka nabyła PROVIDUS Sp. z o.o. (później Aramus Investment sp. z o.o.) za 12,63 mln zł podczas, gdy wartość aktywów netto wynosiła 8,82 mln zł. Czyli koszt zakupu był o 3,8 mln zł większy od wartości tego, co spółka nabyta posiadała. Ta różnica w księgach wykazywana jest jako wartość firmy i potem przez 10 lat amortyzowana.
Dlatego często powtarzam, że 'wartość firmy' to dziura w aktywach i najlepiej odejmować ją od kapitałów przy analizie, czy liczeniu C/WK.
W 2014 r. Aramus połączył się ze spółką Aramus Investment i ... wygenerowało to stratę z podatku odroczonego 1,7 mln zł, która została odjęta od zysku brutto.
W wartościach niematerialnych i prawnych jest obecnie zaksięgowane 1,63 mln zł wartości firmy oraz 1,54 mln zł inne wnip, które są amortyzowane. W 4 kw. łącznie amortyzacja wynosiła 170 tys. zł.

Dobrze radzi sobie spółka zależna Prospector, która zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami (222 budynki w zarządzaniu).  Przychody w 2014 r. wyniosły 994 tys. zł (+18%), a zysk netto 188 tys. zł

Kiepsko za to wyglądają wyniki związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Przychody z pośrednictwa spadły z 1371 tys. zł do 767 tys. zł w 2014 r. Strata spółki Północ&Partnerzy wyniosła -550 tys. zł.

Przychody z wynajmu nieruchomości własnych spadły z 522 tys. zł do 314 tys. zł.

Na koniec 2014 roku Spółka dominująca posiadała nieruchomości (zaklasyfikowane jako środki trwałe lub towary handlowe) o łącznej wartości księgowej 16 mln PLN.
Wśród nich najbardziej istotne to m.in:
- kompleks handlowo-biurowy „Balicka35” w Krakowie
- kamienica „Dąbrowskiego 18” w Krakowie
- działka o powierzchni 3300m2,przy ul. Dąbrowskiego 20 w Krakowie
- kamienica w Krakowie –Śródmieściu ul. Piłsudskiego 28A (chyba ta została sprzedana w lutym za 3,46 mln zł generując zysk 656 tys. zł w dacie wydania; termin płatności 19-02-2015)

Na działce przy ul. Dąbrowskiego w Krakowie spółka zależna Apartamenty Dąbrowskiego sp. z o.o. ma realizować projekt deweloperski o szacownym koszcie 25 mln zł.

Ale trzeba też pamiętać o znacznym zadłużeniu spółki Aramus. Wartość kredytów i pożyczek wynosi 12,7 mln zł. Są to głównie pożyczki od rodziny Sumara (ponad 11 mln zł) - w 2015 r. będą oprocentowane wg stopy 4%. 
Audytor zwraca uwagę, że analiza ekonomiczno – finansowa oraz wyniki badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego wykazują ujemną rentowność prowadzonej działalności oraz niską wartość wskaźników płynności. Jednak w raporcie jest uspokojenie, że w razie potrzeby harmonogram spłat pożyczek zostanie zmieniony.

Rynek nie ceni wysoko grupy Aramus. Kapitalizacja wynosi zaledwie 3,8 mln zł.

I chyba można to zrozumieć. Podstawowy biznes (pośrednictwo) przyniósł spore straty, zarządzanie nieruchomościami (Prospektor) rozwija się, ale nie są to zawrotne zyski. Pozostają nieruchomości i plany deweloperskie, które jednak wymagają dużych nakładów finansowych. Jak pokazuje przykład spółek deweloperskich rynek przeważnie wycenia wartość posiadanych nieruchomości przez spółki dużo niżej od wycen księgowych. No i to uzależnienie od p. Sumara to również jedno z ryzyk.

Tak więc C/WK= 0,47 nisko, ale jeżeli od kapitałów (8,2m) odejmiemy wnip (3,2m) i uwzględnimy słabe wyniki na działalności i dyskonto jakie stosuje rynek dla deweloperów to wskaźnik ten nie wydaje się już tak niski. Jakaś poprawa w pośrednictwie albo z sukcesem pozyskanie finansowania dla realizacji projektu na Dąbrowskiego mogą jednak zmienić postrzeganie spółki przez inwestorów.

4 komentarze :

  1. Jak oceniasz nową inwestycję na Dąbrowskiego? Jaki może być jej wpływ na wyniki finansowe Aramusa?

    Z branży nieruchomości bardzo fajnie wygląda Grupa Jaguar (nieruchomości gruntowe + apartamenty w Gdynii). Co o nich sądzisz?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Aramus nie ma doświadczenia w takich dużych przedsięwzięciach, dlatego podchodzę do tego ostrożnie. Jest wiele czynników, które wpływają na sukces. Oczywiście życzę im tego sukcesu.

      Jaguar gdzieś tam na liście do analiz w przyszłości już jest.

      Usuń
    2. Niewiele się tutaj dzieje na kursie. Na Jaguarze w sumie też, ale dobre infa ostatnio poszły o wykupie obligacji serii A oraz rozpoczęciu sprzedaży apartamentów.

      Usuń
  2. GJA ma niezłe wskaźniki. Ciekaw jestem Twojej oceny. Aramus po zmianie z Północ Nieruchomości na razie negatywnie zaskakuje wynikami.

    OdpowiedzUsuń