środa, 1 marca 2017

TRITON - komentarz do wyników IV kw.

Na wstępie cytat z analizy Tritona z początku lutego (TRITON - przed radykalną zmianą) : "Raporty za IV kw. 2016 r. i I kw. 2017 r. pokażą stratę". I to się potwierdza. Grupa dalej bazuje na kończącej się sprzedaży mieszkań z Triton Park po kosztach i dopiero oddanie do użytku Triton Winnica zmieni wyniki.

I tu w raporcie pojawiła się istotna nowa informacja (strona 34): "Po zakończeniu realizacji inwestycji Triton Winnica, i po zawarciu umów przyrzeczonych dla lokali z tej inwestycji, Spółka będzie rozpoznawała wynik na sprzedaży. Spółka planuje rozpocząć zawieranie umów przyrzeczonych na lokale w inwestycji w lipcu 2017r." . Jest to ważna zmiana. Do tej pory wszędzie podawaną datą oddania do użytkowania był II kw. 2017 r. Powyższa informacja może niestety oznaczać, że dopiero w III kw. pojawią się pierwsze przychody i zyski z Winnicy.

Wracając do wyników IV kw. Przychody wyniosły 4158 tys. zł, a strata netto aż - 4803 tys. zł, gdyż zostały zaksięgowane dodatkowe jednorazowe koszty w tym kwartale.
wynik ze sprzedaży = wynik brutto ze sprzedaży - koszty administracyjne i sprzedaży

Spadające przychody to efekt kończenia się mieszkań do sprzedaży w Triton Park. 
Wynik na sprzedaży jest zbliżony do średniej kwartalnej ok. - 1,5 mln zł.
Koszty finansowe są wyższe, bo spółka korzysta z kredytu w GETIN Banku na budowę Winnicy.
Zaskakuje natomiast wynik na pozostałych operacyjnych -2,8 mln zł. Sporo i to pozostałe koszty operacyjne wpłynęły na większą niż w poprzednich kwartałach stratę netto.
Jak czytamy w raporcie: " wynik z pozostałej działalności operacyjnej wyniósł -2.833 tys. zł. Wynik ten związany był głównie z rozpoznaniem wyniku na sprzedaży na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy czterech działek gruntu". Zatem jest to jednorazowe zdarzenie. Spółka sprzedała Warszawie teren w Białołęce (obok Triton Winnica) za 5,2 mln zł. Zapewne w księgach był wyceniony na 8 mln zł, stąd strata 2,8 mln zł. Spółka wystąpiła do miasta z roszczeniem o 2,55 mln zł, co w przypadku korzystnego rozstrzygnięcia stałoby się dodatkowym dochodem.

Grupa na rachunkach na koniec roku miała aż 10,8 mln zł gotówki! Zaskakująco wysoko. Związane jest to m.in. z wpłatami klientów na zakup mieszkań w Triton Winnica. Przedpłaty są pokazywane w rozliczeniach międzyokresowych, które wzrosły do 12 mln zł. Tak więc sytuacja płynnościowa Grupy jest bardzo dobra.

Inne informacje
- Spółka sprzedała część terenu (koło Triton Winnica) miastu Warszawa, na którym planowane jest zbudowanie parkingu za kwotę 5,2 mln zł. To dobrze. Biorąc pod uwagę opisaną powyżej stratę 2,8 mln zł wartość tej części gruntu spółka wyceniała na 8 mln zł. Tak jak wspominałem w analizie na początku lutego (link) od kosztów gruntu realizowanej budowy Triton Winnica należy odjąć tę część, na której nie będzie budynków czyli 8 mln zł. 
W związku ze sprzedażą terenu została ograniczona wartość roszczeń wobec miasta Warszawa z 9,4 mln zł do 2,55 mln zł.

- Spółka zawarła umowę przedwstępną na zakup nieruchomości - działek w Starej Wsi (Nadarzyn) o pow. 7834 m2 i wpłaciła zaliczkę w wysokości 1.567 tys. złotych netto. Ma to związek z rozpoczynającą się inwestycją Triton Country i powiększa teren pod ten projekt. 

- Spółka spłaciła w 2016 roku stare zobowiązanie wobec A. Szmagalskiego w kwocie 9 mln zł. Wartość zobowiązań spadła do 1,36 mln zł. Warto pamiętać o istniejących powiązaniach spółek z grupy Triton z akcjonariuszami, co miało i może mieć wpływ na wyniki Grupy (strony 19-21 w raporcie). 

- Już w 2017 roku zawarta została umowa sprzedaży terenu w Legnicy (1,5 ha) za 1508 tys. zł. Był to zbędny teren, a gotówka się przyda.

- Wykorzystanie na 31.12.2016 roku kredytu z GETIN Banku wynosiło 19 274 tys. zł. Wydaje się, że w związku z końcowym etapem projektu Triton Winnica i wysokim poziomem gotówki (ponad 10 mln zł) nie zostanie wykorzystany pełen limit kredytu (36 mln zł).

- W IV kwartale 2016 roku Emitent uzyskał pozwolenia na budowę pierwszych segmentów w inwestycji TRITON COUNTRY. Co oznacza, że w 2017 roku budowa pewnie ruszy.

Podsumowanie
Strata w IV kw. była pewna i oczekiwana. Jej poziom był wyższy o 2,8 mln zł ze względu sprzedaż gruntu miastu Warszawa za kwotę niższą niż księgowa. Triton wystąpił z roszczeniem o 2,55 mln zł w związku z tym.
Sytuacja płynnościowa jest bardzo dobra (ponad 10 mln zł gotówki).
Dopiero oddanie do użytku Triton Winnica wpłynie pozytywnie na wyniki. W raporcie podany planowany termin to lipiec 2017 rok.


Przedstawione informacje są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Czytelnik musi być świadomy, że wyłącznie on ponosi odpowiedzialność z tytułu podejmowanych decyzji inwestycyjnych.  Są to moje subiektywne szacunki bazujące na czynnikach, które mogą się nie spełnić.

5 komentarzy :

  1. 50% kapitalizacji to gotowka, jesli chodzi o aktywa to widac, ze spolka jest niedowartosciowana. OBS a czy pokusilbys sie o szacunek zysku netto jaki spolka moze osiagnac w 2017, rzad wielkosci, czy np. ze bedzie miedzy 10 a 20 mln ?

    L.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadzam się, że jest niedowartościowana, ale oczekiwania zysku zbyt mocne.
      Trzeba pamiętać, że w I półroczu będzie strata i dopiero od III kw. zaczną zarabiać. Liczę na to, że na Winnicy zarobią co najmniej 20 mln zł, ale lokali użytkowych i wszystkich mieszkań nie sprzedadzą w 2017 roku, więc to się rozłoży w czasie.

      Usuń
  2. Dzwoniłem dzisiaj jako potencjalny klient informują, że przekazanie mieszkań i akty rozpoczną się w maju. hm

    Czy kasa od miasta już wpłynęła?
    sypią niemiłosiernie.

    OdpowiedzUsuń
  3. Można prosić o komentarz do wyników dla Soho Development? Thx.

    OdpowiedzUsuń
  4. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Przybywa-nowych-mieszkan-Kto-je-kupi-gdy-zdrozeja-kredyty-7512591.html
    Wyniki za 2017 będa i dobre ale co z dalszymi latami...?

    OdpowiedzUsuń