piątek, 16 czerwca 2017

Dekpol - w oczekiwaniu na przychody z deweloperki

Dekpol prowadzi działalność w 3 różnych segmentach, dlatego trudno go się analizuje. Rok 2016 pomimo wyższego zysku netto wcale nie był aż tak dobry, jednak teraz oczy akcjonariuszy zwracają się mocno w stronę działalności deweloperskiej spółki, która ma przynieść rekordowe przychody.

Podstawowe segmenty:
- generalne wykonawstwo - budowa budynków biurowych, przemysłowych itd.
- działalność deweloperska - głównie mieszkania w Gdańsku
- produkcja konstrukcji stalowych i osprzętu (łyżek do koparek).

W 2016 roku przychody wyniosły 259 mln zł, co oznacza spadek o 17% r/r, a jednak zysk netto był aż o 85% wyższy i osiągnął 22,9 mln zł. Jednak jest to zasługa zysku z wyceny wybudowanego w 2016 roku hotelu Almond w Gdańsku i zaksięgowanie dodatkowych 11,9 mln zł.


Dekpol pod koniec zeszłego roku ogłosił, że prognozuje 500 mln zł przychodów w 2017 roku, czyli 2 razy większe. Z tego 200 mln zł ma pochodzić z działalności deweloperskiej, co będzie wielkim przeskokiem tego segmentu.

Segmenty działalności

Chcą przyjrzeć się bliżej niestety natrafia się na dziwne zapisy w sprawozdaniu rocznym. Np. w strukturze należności ujemne wartości w okresach, czy w wynikach segmentów poszczególne pozycje nie dają podanej sumy. Problemy pojawiają się też, gdy chce się analizować wyniki kwartalnie.


Zatem poniższa analiza segmentów obarczona jest niepewnością ze względu na ograniczoną wiarygodność publikowanych danych.

Struktura sprzedaży:
Dekpol to przede wszystkim budowlanka. W 2016 roku przychody z niej to 70,5%. Jednak pozostałe segmenty odnotowały wzrosty przychodów. W 2017 roku struktura ulegnie istotniej zmianie ze względu na planowane oddanie do użytkowania budowanych mieszkań.

1. Generalne wykonawstwo.
Dla branży budowlanej 2016 rok był trudny. niski poziom inwestycji zarówno publicznych, jak i prywatnych odbił się na zwiększonej konkurencji o te, które były. A to uderzyło w marżę ze sprzedaży.
W I kw. 2017 r. marża wyniosła 5,0%. Można zakładać, że zlecenia pozyskane w 2016 roku są z niską rentownością, a dopiero zwiększające się inwestycje w Polsce mogą wpłynąć na wzrost rentowności.
Portfel projektów do realizacji po I kw. 2017 r. wynosi 190 mln zł - wszystkie dla inwestorów prywatnych.

2. Działalność deweloperska
Grupa Dekpol realizuje obecnie kilka projektów deweloperskich, które przyniosą istotne przychody w bieżącym roku. Spółka szacuje, że przychody z tego segmentu osiągną poziom 200 mln zł.
Na koniec I kw. 2017 r. wartość gotowych lokali wynosiła 6 mln zł, a wartość lokali w budowie 225 mln zł (wg cen wytworzenia).
Wartość przedpłat dokonanych przez klientów wynosiła aż 145 mln zł. Dzięki czemu w I kw. grupa dokonała przedterminowej spłaty obligacji na kwotę 75 mln zł netto, co pokazuje bardzo dobrą sytuację płynnościową.

W 2016 roku grupa sprzedała 537 lokali (391 w 2015 roku), natomiast w wyniku było ujęte 176 (150 w 2015 roku).
W I kw. 2017 r. sprzedaż wyniosła 229 lokali, a w wyniku ujęte było 48 lokali.

Realizowane projekty deweloperskie :

W 2016 roku marża operacyjna na działalności deweloperskiej wynosiła 9,8% (w 2015 r. 12,0%).

To w tym segmencie oczekiwać można wysokich przychodów i zysków.
Patrząc na wartość przedpłat, dynamikę sprzedaży oraz harmonogram oddawania mieszkań te 200 mln zł przychodów wydaje się możliwe do realizacji.

3. Produkcja konstrukcji stalowych i osprzętu (łyżki koparkowe)
Sprzedaż segmentu opiera się na współpracy z klientami długofalowymi, którzy zapewniają ok. 85% przychodów segmentu. W związku ze znacznym wzrostem zamówień spółka rozbudowuje zakład produkcyjny.
Przychody segmentu w 2016 r. wyniosły  27,4 mln zł (+80% r/r !). A w I kw. 2017 r. dynamika wzrostu była jeszcze większa 11,5 mln zł (vs. 4,0 mln zł rok wcześniej).
W 2016 r. marża wyniosła 12,4% (w I kw. przekraczał 15%)
W I kw. segment ten uzyskał świetny wynik operacyjny 1,8 mln zł.

4. Hotel Almond
W 2016 roku grupa zbudowała w Gdańsku hotel Almond (link). Wyceniony jest w księgach na 72 mln zł.
Został wynajęty spółce City Apart Management należącej do prezesa Dekpolu. Czynsz roczny ma wynieść min. 3,5-4 mln zł.

Podsumowanie
Dekpol znaczącą część przychodów realizował w budownictwie. W tym roku przychody z tego segmentu mogą wynieść ok. 250 mln zł. Jednak największą zmianę przynosi działalność deweloperska (głównie w Gdańsku). Przychody z tego segmentu mają przynieść 200 mln zł. Rośnie również produkcja osprzętu do koparek i ma szansę na ponad 40 mln zł przychodów.
Realne więc staje się zapowiadane 500 mln zł przychodów w 2017 roku.

14 komentarzy :

  1. Miałem ją na radarze, ale 2-3 tygodnie był wystrzał i liczyłem na korektę, Dzisiaj znowu +9%.

    Seba

    OdpowiedzUsuń
  2. Dziękuję za analizę !

    A czy podjąłbyś się oszacować jaki zysk netto może spółka osiągnąć na tych 500 mln (nawet jeśli by to była spekulacja lub przyjmując jakieś założenia).

    Np.:
    1) Generalne wykonawstwo 10 mln
    2) przyjmując średnią rentowność działalności developerskiej na 20% to zysk netto 20 mln
    3)Produkcja 10% rentowności netto -> 4mln
    4) Hotel 3 mln
    Łącznie 37 mln ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Podałem marże, jakie osiągają. Jeżeli będą takie same to:
      - generalne wykonawstwo (marża 5%) = 12 mln
      - deweloperka (marża 10%) = 20 mln
      - produkcja (marża 12%) = 5 mln
      - hotel 3,5 mln (nie wiem co z kosztami)
      Razem zysk ze sprzedaży 40 mln zł
      Koszty finansowe -4 mln zł
      Zysk brutto = 36 mln
      Zysk netto = 29 mln zł
      Ale tu duży wpływ ma rzeczywista zrealizowana marża.

      Usuń
    2. Dziękuję za estymację. Wydaje mi się, że zysk netto działalności deweloperskiej oszacowałeś konserwatywnie. Dotychczasowa marża była przy relatywnie niskiej sprzedaży, być może będzie tu lepsza marża w 2017 ze względu na efekt skali. A średnia marża branży wynosi - według NBP - 16 proc.

      Usuń
    3. Każdy dobry analityk przyjmuje oszacowanie konserwatywne :)

      Usuń
  3. co mógłbyś powiedzieć o spółce Kania?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kania osiąga bardzo dobre wyniki i świetnie się rozwija.
      Natomiast problemem jest rosnąca cena żywca.
      https://www.ewgt.com.pl/towary/dane/index.php?id=2
      I tu jest największe zagrożenie dla wyników.

      Usuń
    2. http://www.bankier.pl/inwestowanie/profile/quote.html?symbol=WIEPRZOWINA

      Usuń
  4. Cześć OBS proszę napisz kilka słów o instalu Kraków myśle że też nie dowartościowany tak jak efekt .

    OdpowiedzUsuń
  5. Witam
    Jak oceniasz spolki z sektora OZE typu CLC i NVV niebawem kolejne aukcje czy widzisz potencjal dla tego rynku

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wycena CLC to dla mnie coś dziwnego. W aktywach praktycznie same Wnip. Totalnie w tą spółkę nie wierzę.

      Usuń
    2. Dzieki a NVV ?

      Usuń
    3. Moim zdaniem przecenia się OZE. Wydaje się, ze będzie to żyła złota, a elektrownie wiatrowe pokazały, co dzieje się, gdy zmienia się dofinansowanie państwa.
      http://portalkomunalny.pl/fotowoltaika-dla-kazdego-2017-greenpower-358234/
      " technologia jest obecnie opłacalna tylko w bardzo konkretnych przypadkach. – Fotowoltaika nie jest dla każdego. Trzeba wybierać miejsca, gdzie może się ona opłacać"

      Co do NVV - patrząc po wynikach jest słabo, samo to, że instalują fotowoltalikę mnie nie przekonuje. Jedni instalują kable elektryczne, inni panele słoneczne. Po prostu inny rodzaj instalacji.

      Usuń
  6. Dzieki za odpowiedz

    A nadchodzace aukcje moga miec wplyw na kurs ktorejs z tych spolek ja mysle bardziej o NVV

    OdpowiedzUsuń