wtorek, 26 września 2017

SOHO Development bliskie sprzedaży SOHO Factory

O SOHO napisałem w czerwcu (link). W maju spółka ogłosiła, że strategicznie chce sprzedać posiadane aktywa i środki przeznaczyć na skup akcji (link). Sytuacja podobna do tej, jaka niedawno była na iAlbatrosie.
Do końca roku może się rozstrzygnąć sprawa głównego aktywa - działek na terenie SOHO Factory.

W ramach realizacji tej strategii negocjowana jest sprzedaż działek niezabudowanych przy ul. Mińskiej (link). I co ważne, jest to główna część SOHO Factory - najwartościowszego aktywa w posiadaniu grupy.

Zgodnie z komunikatem spółka otrzymała 4 oferty, z których do 4 października ma być wybrana jedna i po przeprowadzeniu due-dilligence teren zostanie sprzedany. Proces ten ma się zakończyć do końca roku.

Negocjacje dotyczą działek 18/14 i 18/16 zlokalizowanych przy ul. Mińskiej 25 na terenie SOHO Factory. Nie są to działki przy starym biurowcu, ale "serce" SOHO Factory.

Działka 18/16 na mapie ewidencyjnej Warszawy
Działka 18/14 na mapie ewidencyjnej Warszawy

Działki na schemacie SOHO Factory

Łączna powierzchnia działek to 53 tys. m2, na których można wybudować min. 68 tys. m2 powierzchni użytkowej. 
Wartość grube kilkadziesiąt milionów zł ? (jeżeli ktoś umie oszacować wartość tej nieruchomości to proszę o wpis w komentarzu).

Ponadto Spółka zrealizuje wynik finansowy i uwolni środki na skutek sfinalizowania prowadzonych projektów deweloperskich i sprzedaży zapasów. Zakończenie projektu Dobra Forma I zaplanowano na II półrocze 2017 r., a projektów Feniks i Verbel na I Q 2018 r. 
Dobra Forma I jest już sprzedana w 95%. Został spłacony także kredyt w GETIN Banku zaciągnięty na tę budowę (link).

Można zatem zakładać, że w II kw. 2018 r. grupa będzie posiadać znaczne wolne zasoby gotówki i po załatwieniu spraw formalnych (przekazanie zysku ze spółek zależnych) może zostać ogłoszony skup akcji.

Kapitał własny na 30.06 wynosił 300 mln zł.
Spółka ogłosiła, że dokonała przeszacowania nieruchomości w Kamionce i Fabryce PZO w dół o łącznie 46 mln zł. Tak więc kapitały spadną w tym kwartale, ale dojdą zyski ze sprzedaży mieszkań i kapitały nadal będą przekraczać 250 mln zł.
Obecna wartość rynkowa to 188 mln zł, więc przestrzeń do wzrostu jest.

Ważne jest jaką cenę uda się uzyskać za sprzedawane obecnie działki. Informacja o postępach w negocjacji sprzedaży wpłynęła na wzrost kursu w ostatnich dniach.

PS. Dziś (28-09-2017) info o negocjacjach Fabryki PZO (wycena księgowa 28,2 mln zł). Proces spieniężania aktywów przyspiesza. (link)

13 komentarzy :

  1. Na pewno jest to temat do gry na najbliższe dni. Uważam, że wszystko ponad księgowe może być przyjęte optymistycznie przez rynek o ile sentyment się utrzyma.

    P.S. Czekam na odpowiedź na maila :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Maila? Wysłałeś na kontakt@gazetagieldowa.pl?

      Usuń
  2. Duży plus,że jest szansa, że SOHO sprzeda wszystkie projekty w szczycie koniunktury. A nie jak w większości developerów gotówka pójdzie na nowe projekty dla których jest ryzyko, że mogą się zakończyć gdy rynek już nie będzie taki atrakcyjny.

    OdpowiedzUsuń
  3. Pytanie laika, po co oni sprzedają te projekty? Czy nie mogą sami wybudować tych budynków i sprzedać mieszkań? Przecież sporo już sami zagospodarowali.

    Oby nie mieli wybujałych oczekiwań jak przy poprzedniej próbie sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

    Dysponuję wyceną biegłego sądowego działki w okolicy (oddalonej o jakieś 2 km - ale wydaje mi się że o podobnej wartości, a nawet lepszej lokalizacji) o powierzchni około 5700 m2 (wykonaną na potrzeby sporu o koszt użytkowania wieczystego). Jak wrócę do domu to podam ile tam biegły wycenił 1m2.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Super. Czekam zatem na wycenę.
      Widać akcjonariusze doszli do wniosku, że najlepiej pozbyć się terenów, wziąć kasę i zainwestować w coś innego.
      Realizacja to dłuższy czas, konieczność ponoszenia kosztów stałych, ryzyko spadku wartości itp.

      Usuń
    2. Tu powierzchnia jest 53 tys. m2, więc 10xwiększa od tej działki, którą podałeś.

      Usuń
  4. Można byłoby pewnie poszperać po ile kupowali developerzy grunty na Gocławiu (Dom Development, LC Corp). Działka pod moim blokiem ma powierzchnię 6272 m2, jest z prawem użytkowania wieczystego i 1 m2 biegły wycenił na 1266 zł (stan na 27 grudnia 2016 r.). Ulica Wspólna Droga. Wycena biegłego jest niska bo poprzednie były około 62% wyższe i o tyle były wyższe coroczne opłaty za wieczyste użytkowanie.

    OdpowiedzUsuń
  5. Tutaj jest info o działce na podobnej wysokości (odległość od centrum), ale o wiele lepszej lokalizacji (widok na tereny zielone), blisko Saskiej Kępy. Cena za 22 535 m2 wyniosła 38 mln zł, co daje 1686 zł za m2 - tylko w tym miejscu bez problemu sprzedadzą mieszkania powyżej 8-9K za m2, a SOHO sprzedaje o wiele taniej http://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,21344719,przy-bloniach-elekcyjnych-na-kamionku-powstana-bloki.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki.
      Ja zakładam, że będzie min. 1200 zł/m2

      Usuń
    2. To jest bardzo prawdopodobne. W najnowszym Forbsie jest artykuł o Soho. Prezesi uważają że w dotychczasowych inwestycjach 1 m2 generuje 3K gotówki (cokolwiek to znaczy). Ponadto twierdzą że projekt jest znany, ma potwierdzoną rentowność (dzięki wybudowanych i budowanych budynkach). Ponadto twierdzą że sprzedają mieszkania po 8K za m2 (przynajmniej ja tak to zrozumiałem). Jeśli tereny rzeczywiście mają uzgodnione warunki zabudowy, nie ma problemów z mediami, hipoteką, służebnością to potencjalny kupiec będzie mógł szybko rozpocząć inwestycję. Nic nie wspominają, czy są już zaprojektowane bloki, czy też uzyskane zgody na budowę.
      Tak więc pewnie zgarną jakąś premię, pytanie tylko jaką.

      Ostatni budynek, który budują to porażka - olbrzymi moloch, kloc, budowany po taniości. Wątpię aby w nim były ceny po 8k.

      Usuń
  6. http://www.bankier.pl/wiadomosc/SOHO-DEVELOPMENT-Informacja-o-liczbie-lokali-mieszkalnych-sprzedanych-przez-Grupe-SOHO-Development-w-III-kwartale-2017-r-7546685.html

    Dobra passa?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Potwierdza, że po I kw. będzie sporo gotówki w spółce i przeprowadzony zostanie skup.

      Usuń