poniedziałek, 18 września 2017

Spółki z górnej półki: TRITON Development

Triton szykowany do portfela był już od ponad pół roku. W lutym napisałem o spółce (link), gdzie wyjaśniałem przyczyny nadchodzącej radykalnej zmiany. Jednak problemy z podłączeniem wody do Winnicy spowodowały przesunięcie w czasie oddania do użytkowania budynku. Wreszcie w weekend na profilu spółki (link) pojawiła się informacja o wpięciu w sieć miejską, co powinno spowodować formalne zakończenie budowy.

Kluczowa dla spółki jest budowa na Białołęce w Warszawie inwestycji Triton Winnica. Większość mieszkań została już sprzedana, ale dopiero przekazanie ich pozwala ująć w sprawozdaniu finansowym jako przychód ze sprzedaży. Nastąpi to zapewne dopiero w IV kw. 2017 r.

Pierwotny termin miał być w II kw. 2017 r., jednak okazało się, że właściciel sąsiadującej spółki (podobno bezprawnie) zablokował wpięcie budynku w sieć wodociągową. To spowodowało nerwówkę i spadek kursu z maxa w lipcu 2017 r. o ok. 25%.
Zakładam, że teraz nastąpi powrót do wzrostów.

Kupione dziś 1700 akcji po 3,55 zł.

Termin: do opublikowania wyników za 2017 r., ale nie wykluczam też wcześniejszego zamknięcia w sytuacji, gdy kurs istotnie zdyskontuje wyniki IV kw.


Sytuacja finansowa na koniec I półrocza 2017 roku
Spadają przychody co wynika z zakończenia sprzedaży feralnego Triton Park, który pogrążył spółkę.
Stałe koszty administracyjne powodują, że obecnie co kwartał strata netto wynosi ok. 1,5 mln zł.

Jednak kluczowa zmiana nastąpi po oddaniu Triton Winnica. Nie wiadomo jak ostatecznie zamknie się rentowność na tej inwestycji, jednak na pewno do spółki wpłynie konkretna gotówka. Już teraz przepływy operacyjne pokazują realną (a nie księgową) sytuację spółki.

Na koniec czerwca środki pieniężne wynosiły 21,6 mln zł i od początku roku wzrosły o ponad 10 mln zł dzięki wpłaconym zaliczkom przyszłych mieszkańców Triton Winnica.
Podczas, gdy kredyt na budowę to 22,8 mln zł.

Nieruchomości inwestycyjne (głównie grunty) wycenione były na 28,5 mln zł.
Natomiast w zapasach o wartości 76,9 mln zł znajdowały się realizowane inwestycje - Triton Winnica, Triton Country i ostatnie lokale Triton Park.


Biorąc pod uwagę sytuację finansową, posiadane nieruchomości i zakończenie budowy Triton Winnica obecna wartość rynkowa 23 mln zł przy kapitale 77 mln zł jest moim zdaniem bardzo niska.

45 komentarzy :

  1. Witam, od pojawienia się poprzedniej analizy, śledzę tą spółkę. Nawet na początku chciałem kupić, niestety brak środków, potem mocno cena odjechała. Nadal jednak obserwuję, jak wszystkie analizowane przez ciebie spółki. Jestem pod wrażeniem trafności analiz, gratuluję. Czy można wiedzieć w jaki sposób wyszukujesz takie spółki, które nazywasz z górnej półki. Pozdrawiam Krzyztof

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Analizujesz wiele spółek i zastanaiwasz się, co wpływa na ich wyniki. Jeżeli są jakieś czynniki, które powinny wpłynąć pozytywnie na spółkę i kurs nie jest wysoki kupujesz.

      To jest sedno analizy fundamentalnej.

      Usuń
  2. Mam 2 wątpliwości. Po pierwsze czy po wpadce z Triton Park i teraz z zakończeniem Winnicy inwestorzy będą zainteresowani papierem. A po drugie, co dalej? Czy akcjonariusze mniejszościowi po latach strat dostaną z zysków z Winnicy jakąś dywidendę? Raczej nie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Moim zdaniem zmieni się istotnie sytuacja finansowa Tritona. Wzrost o ostatnich miesiącach pokazał, że jest zainteresowanie papierem.

      Usuń
    2. Na razie ktoś siedzi z dużym pakietem podaży i chce zrealizować zysk korzystając z wyższych obrotów. Odebranie tego pakietu może trochę potrwać.

      Usuń
  3. Na tritonie, warto według mnie ruszyć się na WZA w większej grupie i zapytać jaki pomysł na biznes i dzielenie się zyskami mają z akcjonariuszami. Działek w dobrych lokalizacjach około warszawskich mają sporo, majątek jest bez długów.

    Tylko trzeba chęci aby się podzielić, co może być trudne dla zarządu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie wierzę w liczny udział inwestorów na WZA. Niestety sam wybieram się na wiele WZA i nic w tego nie wychodzi.
      Bo mam poczucie, że nic nie mogę zrobić...

      Usuń
  4. Witam

    Przepraszam, że nie w temacie, ale szukając ostatnio ciekawych spółek do zainwestowania trafiłem na WDX, branża perspektywiczna, wypłacają dywidendę. Co sądzisz o tej spółce?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bardzo fajna spółka.
      Już kilka razy była blisko, żeby pojawiła się jej analiza, ale jakoś się nie udało.

      Usuń
  5. Witaj OBS. Czy mógłbys przyjrzeć się sytuacji na GObarto i skomentować.Jakie Twoim zdaniem są możliwe scenariusze.Spadek już ponad 25%.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ogłosili plany nowej emisji akcji. I to zwaliło kurs ...
      Zapewne Cedrob będzie obejmował nowe akcje i zwiększy swój udział, aż osiągnie ponad 90% i wykupi resztę.

      Usuń
    2. Twoim zdanie na jakim poziomie kursu akcji może dojść do skupu?

      Usuń
    3. Średnia z 3 i 6 miesięcy

      Usuń
  6. OBS, a jakie wyniki Tritona szacujesz za cały 2017 rok. Pewnie trzeba założyć, że w Winnicy sprzedanych zostanie jakieś 90% mieszkań i z 60% lokali. Myślisz, że może być 8 mln zysku netto?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie.
      Oddawanie mieszkań może się rozciągnąć w czasie, bo woda jest podłączona, ale muszą jeszcze załatwić formalności.
      Ja raczej oczekuję, że nie będzie straty, a będzie sporo wolnej gotówki.

      Usuń
  7. Jakie formalności masz na myśli? Jeśli w październiku mają zacząć oddawanie mieszkań to chyba jest to kwestia kilku tygodni, aby przenieść akty własności na kupujących. Wówczas wszystkie sprzedane mieszkania i lokale powinny być ujęte w wynikach jeszcze w tym roku.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W sumie faktycznie to dużo czasu do końca roku. Zobaczymy...

      Usuń
  8. Jeśli koszty administracyjne za cały rok wyniosą 6 mln, a zysk netto z Triton Winnica w sumie może wyniesie 5-8 mln, to trzeba założyć, że nawet jeśli to będzie 8 mln i 3/4 z tego zaksięgują w 4 kwartale to za 2017 spółka co najwyżej wyjdzie na zero. I co dalej? Reszta zysku i tak zostanie przejedzona w 1 kwartale jeśli sprzedadzą się pozostałe lokale. Dobrze szacuję?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zamiana gruntu na gotówkę.
      W IV kw. wchodzi też oddawanie pierwszych domów w Triton Country.
      I ruszy II część Triton Winnica.

      Usuń
  9. To nie lepiej sprzedać same grunty?

    OdpowiedzUsuń
  10. najlepiej by było aby ktoś to przejął z kapitałem a potem szybciej i lepiej wykorzystał te grunty. Chętni do kupna by się znaleźli, ale sprzedający Szmagalski pewnie nie odda po tych cenach.

    OdpowiedzUsuń
  11. sam kurs wygląda nieładnie. Ktoś sypie w dół.

    OdpowiedzUsuń
  12. OBS-ie jakiego rzędu % zwrotu sie spodziewasz ?

    OdpowiedzUsuń
  13. OBS, mam prośbę, żebyś wyjaśnił mi jedną kwestię. Spółka kwartalnie traci około 1,5 mln netto, a Ty szacujesz, że zysk netto z Winnicy wyniesie 5-8 mln. Czyli zakładając, że do końca roku uda się spółce sprzedać i rozliczyć 3/4 lokali (z zyskiem 6 mln) to i tak za 2017 rok będzie przy optymistycznym założeniu rentowności zero zysku. Mało tego, w kolejnych 2 kwartałach niech nawet sprzedadza resztę (choć na forum osiedla chodzą plotki, że największy lokal będzie wynajęty) to i tak to tylko 2 mln, a koszty przez ten czas znów wyniosą pewnie 3 mln. Może ten milion na minusie uda się zniwelować Triton Country, ale to tylko "może". Czy ta spółka jest skazana na wieczne bycie na minusie? Czy ja coś źle kalkuluję. Dzięki z góry za odpowiedź!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Opóźnienie w oddawaniu mieszkań wpłynie na niższy wynik. Cały czas nie ma pozwolenia.
      Koszty stałe spadną (bo spłacony jest kredyt).
      Chodzi tu przede wszystkim o to, że zamrożony do tej pory majątek w gruntach zamienia się w realna gotówkę.
      A spółka jest cały czas wyceniana bardzo nisko (tu lepiej korzystać z C/WK niż C/Z, bo zysku nie ma).
      Rusza też sprzedaż Triton County.
      Zakładam, że pozycja gotówkowa będzie bardzo mocna, a spółka zacznie corocznie zarabiać.

      Usuń
  14. A już widzę odpowiedź wyżej.Ma być druga część Triton Winnica?

    OdpowiedzUsuń
  15. A czy WK może zacząć rosnąć? W ciągu ostatnich 4 lat spadła z 16 do 12 zł.

    OdpowiedzUsuń
  16. na SW omówienie sprawozdania. Przeglądał ktoś?

    OdpowiedzUsuń
  17. OBS, jak sądzisz w jakim trybie będzie rozliczane Triton Country? Czy tak jak Winnica, czyli po oddaniu inwestycji czy etapami w kolejnych kwartałach? Pytam, bo to może mieć znaczenie dla postrzegania spółki w kolejnych kwartałach. Jeśli zaczną mieć stałe przychody sprzedając dajmy na to po 10 domów kwartalnie, to przez jakieś 2,5 roku mają po 5 mln przychodu.
    pozdrowienia

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To są domki, więc nie mogą na bieżąco je sprzedawać.

      Usuń
  18. OBS założyłeś sobie SL czy trzymasz do upadłego? Dziś pęka ważne wsparcie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. A czy fundamentalnie coś się zmieniło?
      Nie wierzę w tzw. wsparcia na małych spółkach.
      O stop-lossie: https://qnews.pl/pl/news/zalety-i-wady-ucinania-strat

      Usuń
  19. Jeszcze nie pęka. :)

    OdpowiedzUsuń
  20. Moim zdaniem to gra "jedna ręka". Chyba , że wezwanie

    OdpowiedzUsuń
  21. Jest już ostateczne pozwolenie na użytkowanie

    OdpowiedzUsuń
  22. To teraz kurs powinien ruszyć w okolice tegorocznych szczytów. Niech jeszcze na forum Winnicy zaczną pisać w końcu zadowoleni mieszkańcy, to tym bardziej będzie szaleństwo zakupów.

    OdpowiedzUsuń
  23. OBS, piszesz tak "Zakładam, że pozycja gotówkowa będzie bardzo mocna, a spółka zacznie corocznie zarabiać." Jakie prognozujesz, że mogą być wyniki w kolejnych latach? Trzeba brać pod uwagę, że teraz to chyba tylko Triton Country będą budować, bo o pozostałych projektach cisza.
    pozdrowienia

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie prognozowałem wyników kolejnych lat.
      Powinien być też kolejny etap Triton Winnica.

      Usuń
  24. OBS - triton wynajmuje również apartamenty na ul. Grójeckiej - http://htpa.pl/
    nie mógł sprzedać to wykończył i wynajmuje, na bbooking bardzo dobre opinie.
    Na stronie można policzyć (1x jednosobowy 19m2; 4x 2osobowe 25m2-30m2; 1x 3osobowy 50m2; 1x 4osobowy 80m2; 1x 6osobowy 130m2).
    Jak można sprawdzić na ile są wyceniane przez spółke ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Niestety TRITON nie podaje wartości poszczególnych nieruchomości.

      Usuń
    2. OBS - jak oceniasz wyniki Tritona? chyba tak jak miało być...
      może mi podpowiesz jak mam rozumieć pozycje: pasywa > zobowiązania krótkoterminowe > rozliczenia międzyokresowe (tutaj wzrost o 3,5mln zł w ciągu kwartału) ?

      Usuń