wtorek, 12 grudnia 2017

SOHO Development - niezła wycena Mińskiej

SOHO Development opublikowało raport roczny. I nie wynik w nim jest najważniejszy, bo zapowiadane były duże odpisy, ale wycena rynkowa posiadanych aktywów. I powiem szczerze, że podana cena działki przy Mińskiej zwala  mnie z nóg i to dobrze wróży planowanemu skupowi akcji.

O SOHO Development w poprzednich wpisach:


Na stronie 36 raportu rocznego (link) w nocie 12 można przeczytać:
"Ponadto dokonano przeszacowania nieruchomości stanowiących działki 18/14 i 18/16, położonych przy ul. Mińskiej 25 w Warszawie, obecna wartość nieruchomości wynosi 151,9 mln zł. Poprzednia wartość bilansowa nieruchomości na 30.06.2017 r. wynosiła 108,4 mln zł."

Przypomnę, że trwają zaawansowane negocjacje sprzedaży tego terenu. Umowa ma być zawarta do 18 grudnia 2017 r., czyli na dniach. Najprawdopodobniej wycena rynkowa została dokonana na podstawie posiadanych ofert kupna.
Jeżeli potwierdzi się ta kwota w transakcji (151,9 mln zł) to uchwalony w czerwcu na WZA skup może przekroczyć 200 mln zł.

Główne aktywa SOHO (na niebiesko aktywa, które powinny zostać spieniężone do końca I półrocza 2018):
- SOHO Factory przy ul. Mińskiej - działki 18/14 i 18/16 - wartość księgowa 151,9 mln zł (umowa sprzedaży ma być zawarta do 18.12.2017)
- teren PZO przy ul. Grochowskiej - wartość 28,2 mln zł (umowa przedwstępna ma być zawarta do 31.12.2017)
- stary biurowiec przy Mińskiej 25 (2,8 tys. m2) - wartość 33,6 mln zł 
- grunt niezabudowany w Krakowie przy ul. Bochenka - wartość 23,4 mln zł (tu jest spór z miastem o plany zagospodarowania przestrzennego, które uniemożliwiają budowę na tym terenie)
- SOHO Factory - budynek Feniks (12 tys. m2 PU) - szacowane łączne przychody z projektu ok. 100 mln zł (zaliczki wpłacone wynoszą 40 mln zł) (planowane ukończenie budynku IV kw. 2017)
- SOHO Factory - budynek Verbel (3,7 tys. m2 PU) - szacowane łączne przychody z projektu ok. 35 mln zł (zaliczki wpłacone wynoszą 6,7 mln zł) (planowane ukończenie budynku I kw. 2018)
- Kraków - budynek Dobra Forma I (10,7 tys. m2 PU) - szacowane łączne przychody z projektu ok. 55 mln zł (zaliczki wpłacone wynoszą 49 mln zł) (budynek ukończony - sprzedaż mieszkań w IV kw. 2017)
- Kraków - budynek Dobra Forma II (11,9 tys. m2 PU) (planowane ukończenie budynku I kw. 2019)
- grunty przeznaczone do realizacji projektów deweloperskich 42 mln zł (nie jest niestety uszczegółowiona ta pozycja - jest tam pewnie m.in. grunt pod trzeci budynek w Krakowie)
- środki pieniężne 68 mln zł
- akcje Próchnika, teren w Kamionce (wielkopolskie), akcje w Rent Factory SA

W przypadku budynków podaję wartość szacowanych przez mnie przychodów (wpływów), bo większość kosztów jest już poniesiona (budynki są skończone lub na ukończeniu). Część środków już SOHO otrzymało (wpłacone zaliczki). 
Dla porównania przychody z budynku Wars (też w SOHO Factory) wyniosły 59 mln zł za sprzedaną powierzchnię 7,7 tys. m2 PU. Ponieważ Feniks i Verbel to późniejsze budynki to mogą osiągać wyższe ceny.

Wg moich szacunków wskazane na niebiesko aktywa przyniosą 340 mln zł gotówki.
Ale do spłaty są kredyty 55 mln zł, obligacje 57 mln zł, zobowiązania i podatki.

Wartość księgowa pozostałych aktywów przekracza 100 mln zł i one również potencjalnie mogą zostać sprzedane.

Podsumowanie
SOHO realizuje uchwalone spieniężenie aktywów. Analizując posiadane aktywa oceniam, że na program skupu może być w ciągu 6 miesięcy przeznaczone 200 mln zł, a w spółce pozostaną aktywa o wartości ponad 100 mln zł, które również mogą zostać sprzedane.

PS. Nowe wiadomości z SOHO po opublikowaniu tego wpisu:
- SOHO Factory sprzedane za 150 mln zł netto (link)
- zawarcie listu intencyjnego sprzedaży Recykling Park w Kamionce za 15 mln zł (link)
- ogłoszenie I etapu skupu akcji po 3,27 zł (link)

UWAGA! Termin skupu 14-19 grudnia 2017, a trzeba uzyskać świadectwo depozytowe, więc uwaga z terminami!

Podkreślam kolejny raz bardzo mocno, że wszystko co znajduje się na tym blogu to prywatna opinia autora i podane szacunki mogą się nie zrealizować. Jakakolwiek decyzja inwestycyjna musi być podjęta przez czytelnika na własną odpowiedzialność.

21 komentarzy :

  1. Mnie zastanawia jedno. Skup akcji zazwyczaj odbywa się w ustalonych widełkach cenowych. Dlaczego w takim razie tutaj podana została konkretna kwota z jaką zostanie zakupiona akcja i z czego ona wynika. Skoro wycena rynkowa jest obecnie tak niska, po co oferować aż taką przebitkę? Czy tu chodzi o skup akcji, czy o wezwanie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. do czegoś trzeba odnieść wycenę akcji. Spółka skorzystała z wartości księgowej, jak to OBS przytaczał w poprzednim wpisie ;)

      Usuń
    2. Słusznie, dzięki za przypomnienie. Jednakże nie jest to chyba jedyne kryterium (w tym przypadku mniej korzystne dla spółki), dość częstą praktyką jest średnia kursu z ostatniego półrocza.

      Usuń
    3. A jak to jest ta konkretna kwota, bo chyba czegoś niedowidze...
      Maxi

      Usuń
    4. Skup będzie wg wartości księgowej. W I etapie przeznaczają ok. 100 mln zł i chcą kupić 33% akcji. Czyli będzie redukcja.

      Usuń
    5. Czyli mam rozumieć, że w najgorszym wypadku (bo nie wszyscy wezmą udział w skupie) po podanej cenie kupią ode mnie 33% posiadanych akcji?

      Jakie scenariusze przewidujecie po skupie? Kurs się osunie czy będzie raczej dążył do WK?

      Usuń
    6. Tak - skupią min. 33% akcji (pewnie będzie trochę więcej)
      Kurs się obniży, bo spadnie WK o te 100 mln zł.
      Po I kw.2018 będzie II etap skupu.

      Usuń
    7. Niekoniecznie musi spaśc. Wk się obniży, ale ilość akcji się zmniejszy, bo umorzą. Spadek więc jesli bedzie, to raczej okazja do kupna.

      Usuń
    8. Czy jest gdzieś informacja ile akcji skupią w II wezwaniu? I czy będą dążyć do skupienia całości?

      Usuń
    9. Kurs spadnie, bo spadnie wartość księgowa na akcję.
      Nie ma informacji o II etapie. To wszystko jest gdybanie.

      Usuń
  2. No i jest umowa. 150 mln zł

    OdpowiedzUsuń
  3. Soho Feniks spłaca kredyt....
    https://www.igpw.pl/komunikaty/raport/soho-development/735374&s=b

    czy można tak na szybko "wykreślić" już Finiksa z aktywów Soho jak i kredyt na 50 mln??? czy za bardzo skracam albo źle sobie to tłumaczę...?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ja szacowałem łączne wpływy z Feniksa na 100 mln zł. Wydawanie mieszkań ma zacząć się w marcu, więc jeszcze trochę kasy wpłynie.

      Usuń
    2. mi wyszło, że wpłynie im jeszcze około 10 mln...
      100 mln szacowane z czego 40 już wpłacone, zostaje 60 mln...
      kredyt na 50 mln więc zostaje 10...

      Usuń
    3. W wyliczeniach w tym artykule uwzględniałem spłatę kredytów na 55 mln zł.

      Usuń
  4. OBS... jak odczytujesz ten komunikat...
    http://infostrefa.com/infostrefa/pl/wiadomosci/29724347,soho-development-sa-31-2018-wyjasnienia-dotyczace-ujecia-zakonczenia-inwestycji-w-progress-fizan-w-najblizszych-raportach-okresowych-zmiany-w-polityce-rachunkowosci-oraz-szacunkowe-wyniki-kwartalu-zakonczonego-31-grudnia-2017-r

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "Zarząd podkreśla, że przeprowadzana reklasyfikacja ujemnej aktualizacji wartości aktywów na wynik finansowy nie prowadzi do zmiany wartości aktywów netto Emitenta na akcję "
      Czyli jest to tylko zapis księgowy nie zmieniający wycena aktywów w bilansie. A teraz najistotniejsze jest czy coś uda się jeszcze sprzedać z tych aktywów.

      Usuń
    2. dzięki za odpowiedź...
      no czekamy na sprzedaż... ;)

      Usuń
  5. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  6. niestety sprzedaż Grochowskiej się przedłuża...

    natomiast na Walnym przegłosowano przeniesienie zysku z wysokości 37,7 mln na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony do
    sfinansowania skupów akcji...
    http://infostrefa.com/infostrefa/pl/wiadomosci/30014107,soho-development-sa-34-2018-uchwaly-podjete-na-zwyczajnym-walnym-zgromadzeniu-w-dniu-29-marca-2018-r

    OdpowiedzUsuń
  7. w budynku Verbel Soho sprzedało 90% mieszkań i spłacilo kredyt...
    http://infostrefa.com/infostrefa/pl/wiadomosci/30101422,soho-development-sa-38-2018-splata-kredytu-inwestycyjnego-przez-spolke-soho-verbel-sp-z-o-o-1-sp-k

    niestety nic więcej nie wiemy...
    ani na jaką kwotę był to kredyt, ani ile zyskali ze sprzedaży mieszkań...
    ale info pozytywne...

    OdpowiedzUsuń