czwartek, 11 stycznia 2018

Alta - "tu na razie jest ściernisko, ale będzie San Francisco"

10 lat temu podczas poprzedniego boomu w mieszkaniówce powstał pomysł, aby na odludziu zbudować od podstaw nowe miasteczko. Na 122 ha w gminie Siewierz grupa Alta realizuje powoli ten projekt. I słowo powoli jest tu bardzo ważne, bo nawet w czasie boomu trudno pozyskać nowych mieszkańców.

Nowa dzielnica Siewierz-Jeziorna to próba zagospodarowania pustego terenu z dala od dużych miast z piękną ideą budowy miasta zrównoważonego. Wiadomo grunt jest wtedy tani, ludzi trzeba przyciągnąć jakimś pomysłem i niską ceną. Prawda jest taka, że obecnie trudno nazwać to miastem zrównoważonym, może będzie za kilka lat. Obecnie to łąki, kilka budynków, plac budowy i brak obiektów użyteczności publicznej. 

Zawsze najtrudniej jest zacząć i pozyskać pierwszych mieszkańców, ale ten etap Alta ma już za sobą.
Spółka próbowała własnymi siłami (spółek zależnych) i mniejszymi deweloperami.
Pomógł im znany deweloper Murapol, który kupił w 2015 roku teren i zbudował swój pierwszy budynek na 52 mieszkania, które prawie w całości są już sprzedane i w 2017 roku przekazane, choć zgodnie z raportami Murapolu marża wyszła niska - ok. 12%. Jednak Murapol zachęcony obecnym boomem mieszkaniowym postanowił budować dalej i obecnie realizuje projekt na 133 mieszkania, a docelowo ma być więcej.

Murapol pierwszy budynek zrealizował na terenie 0,22 ha. II etap to 0,58 ha. 
W maju 2017 r. zawarta została umowa przedwstępna zakupu 4,0175 ha za kwotę 9,6 mln zł (239 zł/m2). Umowa ostateczna ma być zawarta do 31.12.2020 r.
W lipcu 2017 r. zawarta została przedwstępna umowa na zakup w sumie 4,36 ha za kwotę 16,236 mln zł (372 zł/m2), z tym, że umowy ostateczne mają być zawarte w 2 etapach do 30.06.2018 i 30.06.2019.

Jednak inny potencjalny nabywca gruntu (Retail Concept) prowadził negocjacje, ale ostatecznie nie kupił 4 ha (przewidywana kwota transakcji wynosiła 8,5 mln zł, czyli ok. 210 zł/m2). 

Teraz jest dobry czas dla deweloperów i ludzie decydują się na kupno mieszkań nawet w tak odległym miejscu, ale jak widać z dotychczasowego przebiegu projektu zagospodarowanie całego terenu potrwa wiele lat - 20 lat, a może i dłużej. 

Siewierz-Jeziorna we wrześniu 2017 r.:

Główne aktywa grupy Alta to teren Siewierz-Jeziorna.
Teren objęty planem zagospodarowania (40,28 ha) wyceniony jest na 85 mln zł (211 zł/m2).
Teren bez planu (74,87 ha) wyceniany na 50,62 mln zł (67 zł/m2).

Grupa posiada też inne nieruchomości o łącznej wycenie 104,37 mln zł:
- Centrum handlowo-usługowe CITY POINT w Tychach (wycena ponad 50 mln zł, ale kapitał własny spółki CP Tychy właściciela centrum wynosi 25,2 mln zł)
- biurowce w Gdańsku (4350 m2), Pruszkowie (3886 m2) i Katowicach (2331 m2) (opis: link)
- lokal handlowy w Nowym Sączu (861 m2)
- obiekty magazynowo-biurowe w Głuchowie i Pruszkowie .

Grupa ma też zadłużenie.
Dług zewnętrzny CP Tychy wynosi 31 mln zł (kredyt na budowę CITY POINT).
Dług zewnętrzny ALTA 3,4 mln zł (pożyczka od akcjonariuszy).
Dług zewnętrzny TUP Property 7,97 mln zł (kredyt w BZ WBK 1,8 mln EUR).
I to TUP Property ma problem z kredytem w BZ WBK. Termin spłaty jest kolejny raz przekładany (obecny 30.10.2018), a środki mają pochodzić z wyprzedaży posiadanych nieruchomości.

Pomimo, że wycena terenu jest wysoka (łącznie 135 mln zł) należy wziąć pod uwagę, że może zamieni się to w gotówkę w bardzo długim czasie, dlatego nie należy kierować się niską wyceną C/WK = 0,25.

Płatność za nabywane tereny przez Murapol nie jest dokonywana jednorazowo i na razie ostateczne umowy zawarte były na niewielką powierzchnię.

Na razie projekt Siewierz-Jeziorna jest na wczesnym etapie i nie generuje istotnych gotówkowych zysków (więcej było przeszacowań). TUP Property musi spłacić kredyt w BZWBK, a ALTA pożyczki do akcjonariuszy. Trudno zatem liczyć na dywidendę.

Wydaje mi się, że dopiero istotne przepływy gotówkowe (nowe umowy, sprzedaż nieruchomości itp.) i płacenie dywidendy mogłyby spowodować, że Alta będzie lepiej oceniana przez rynek.

14 komentarzy :

  1. jeszcze jest temat sprzedaży Modena Park, sprzedali, ale kasy nie ma.


    Oni chyba mieli też inny pomysł na kasę :) kasa z emisji poszła na zakup pakietu nieruchomości(jakaś logistyka, jakieś stare biura itd) czy nie kupili tego od zaprzyjaźnionego królika?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. O Modenie nie pisałem, bo zrobili wcześniej odpis na należności. Ale faktycznie świadczy to słabo o zarządzaniu.

      Usuń
  2. Tower poniżej ceny emisyjnej. Słabo.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Oj, to prawda. Zdecydowanie poniżej oczekiwań.

      Usuń
  3. Obs czy Unified Factory jest w orbicie Twoich zainteresowań, bo wydaje się ze mają spory potencjał, a wycena 100 ml nie jest wymagająca, na niekorzyśc działa oczywiście zamieszanie z ostatnią emisją,Z drugiej strony Quercus po w okolicach 11,5 znów się pojawił w spółce.Radek

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W Unified nie podoba mi się ukrywanie kosztów i to na dużą skalę (ponad 16 mln zł w 3 kwartałach 2017)
      Zobacz, że niby spółka zarabia, a ciągle nie ma pieniędzy i musi je pozyskiwać.
      Dlaczego? Bo ma potężne wydatki inwestycyjne. Co to jest?
      To jest koszt pisania oprogramowania, którego nie ujmują w rzis.
      Nie wrzucają tego w koszty, tylko powiększają wartości niematerialne i prawne. A to rośnie niesamowicie.
      I wszystko pięknie, inwestują w rozwój itp. Tylko kasy brak.

      Może być tak, że w końcu osiągną taki poziom, że przepływy operacyjne zrównoważą te inwestycyjne.
      Ale na razie wygląda to tak, że będzie trzeba ciągle dokładać nowe pieniądze. I nie zanosi się na zmianą w najbliższym czasie.

      Usuń
  4. Nie takie znowu odludzie, 23 minuty samochodem do centrum Katowic (według google), przy drodze dwupasmowej do centrum aglomeracji. 14 minut do lotniska Pyrzowice gdybym był pilotem albo stewardesą, albo pracował w UK :) Nad samym jeziorem, może smogu nie ma :)

    OdpowiedzUsuń
  5. Lokalizacja jest rewelacyjna. Cisza, spokój. Do centrum Katowic jedzie się tyle ile czasami z obrzeżnych dzielnic Katowic. I rzeczywiście smogu nie ma.

    OdpowiedzUsuń
  6. Z Modeną to nie do końca tak. Zarobili na transakcji godziwie, a mogli zarobić jeszcze więcej, niestety kupujący, który wyglądał rzetelnie nie podołał, ale też taki był czas (koniec bańki).

    Warto dodać do analizy, że największym problemem spółki jest tempo rozwoju Siewierza, aczkolwiek obecnie jest szansa na przyśpieszenie. Co ważne duża część inwestorów nie wierzyła w ogóle w powodzenie projektu, a obecnie można powiedzieć, że projekt się powiedzie.

    Kolejna sprawa - spółka w bilansie wykazuje wartość Siewierza zgodnie z wyceną rzeczoznawcy (jest znacznie niższa niż projekcje CF zarządu), natomiast tylko jedna dzielnica - centrum(40ha) ma obecnie Miejscowy Plan Zagospodarowania. Spółka jakiś czas temu wystąpiła o rozszerzenie planu na pozostałe dwie dzielnice, co powinno skokowo zwiększyć wartość terenu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przeszacowanie wartości gruntu to tylko operacja księgowa. Ważniejsze jest, kiedy nastąpi zamiana na realny pieniądz. A to potrwa bardzo długie lata.
      Teraz jest boom, dlatego się ruszyło.

      Usuń
    2. a może orientujesz się czy tego parku nieruchomości co kupili za kasę z emisji to kupili rynkowo czy od znajomego?

      Usuń
    3. Kupili w 2008 roku - nie sprawdzałem

      Usuń
  7. Oczywiście, że jet to operacja księgowa, ale chodzi o to, że faktyczny majątek do zamiany w gotówkę jest znacznie większy i to przekłada się już na bieżącą wycenę nawet jeśli przyjąć 20 lat na całkowitą dezinwestycję Siewierza.

    Odnośnie portfela nieruchomości, według mnie zakup był na warunkach rynkowych. Należy zwrócić uwagę, że zakup obył się w 2007 roku, tuż przed załamaniem rynku a jednak w kolejnych latach udało się zwiększyć wartość portfela, a część sprzedać. Grunty w Siewierzu były kupione za 54 mln, na ten moment warte są 120 mln, a będzie jeszcze więcej.

    OdpowiedzUsuń
  8. Trochę na marginesie o "wymyślonych" miastach: https://www.obserwatorfinansowy.pl/forma/rotator/w-miastach-potrzebujemy-inteligentnych-nie-utopijnych-pomyslow/

    Siewierz-Jeziorna nie jest futurystycznym pomysłem (jak te z artykułu), ale może się okazać mimo wszystko zbyt sztucznym pomysłem, żeby skutecznie przyciągać klientów.

    OdpowiedzUsuń