wtorek, 18 września 2018

TOWER INVESTMENTS - o co tu chodzi

Kurs Towera zaliczył w ciągu 1,5 roku spektakularny spadek o blisko 80%. Kapitalizacja obniżyła się z 88 do 28 mln zł. Co za tym stoi? Na czym spółka zarabia? Jak ocenić wynik 2017 roku? Dlaczego nie sprawdziła się rekomendacja DM BOŚ?

Model działalności TOWER INVESTMENTS jest ciekawy - spółka (a właściwie grupa) wyszukuje atrakcyjne lokalizacje, zawiera przedwstępne umowy kupna z właścicielami, następnie dogaduje się z operatorem (NETTO, Jeronimo Martins itp.) i po uzyskaniu wszystkich pozwoleń zawiera transakcje kupna i sprzedaży (lub najmu) zazwyczaj przygotowując też budynek lub lokal do prowadzenia działalności handlowej.

I taki model spowodował, że Tower z impetem zadebiutował na NewConnect znajdując później uznanie analityków DM BOŚ SA i zarządzających funduszami ALTUS i TRIGON (akcje w 2016 roku emitowane były po 40 zł, a w pod koniec 2017 roku po 45 zł). Na forach krąży podejrzenie, że przynajmniej jeden z tych funduszy sprzedawał ostatnio akcje Towera (ale brak oficjalnego komunikatu potwierdzającego to).

Rekomendacje DM BOŚ SA
W marcu 2017 roku analityk DM BOŚ Maciej Wiewiórski wydał rekomendacje kupuj z ceną docelową 122,40 zł. W lutym 2018 roku ten sam analityk wycenił TOWER na 112,70 zł. Obecnie kurs jest poniżej 20 zł. Mylić się jest rzeczą ludzką.
Warto wspomnieć, że koszty emisji akcji TOWER w grudniu 2017 roku organizowanej właśnie przez DM BOŚ SA wyniosły 1 667 tys. zł (link).

Popatrzmy na czym opierał analityk wycenę TOWERa w marcu 2017 roku:

Projekty, które miały przynieść zysk w 2017 roku wg DM BOŚ SA:
- Warszawa ul. Mehoffera - do dziś nie ma zezwolenia na budowę, projekt dokładniej omówię później,
- Łódź, ul. Nowosolna - wciąż pozostaje własnością TOWER; nie została sprzedana;
- Warszawa ul. Szwedzka - została sprzedana częściowo w grudniu 2017 roku; koszt zakupu 1269 m2 wynosił 8,3 mln zł netto. Sprzedane zostało 932 m2 za 9,07 mln zł brutto. 
- Świebodzice - spółka odstąpiła od projektu;
- Warszawa ul. Modlińska - sprzedana w styczniu 2018 roku

Jak widać założenia nie zostały w większości zrealizowane. Można powiedzieć, że DM BOŚ zbyt optymistycznie podszedł do możliwości i czasu realizacji projektów.

Projekty
TOWER w raportach podaje wartość portfela realizowanych projektów.
Z raportu rocznego za 2017 rok: "Wartość sprzedażowa zabezpieczonych projektów wynosi aktualnie 240,9 mln zł."
Ale wartość sprzedażowa to przychód, jaki dopiero ma zostać uzyskany po realizacji projektów, a część projektów to tereny objęte tylko umowami przedwstępnymi. To oczywiście jeden z modeli działalności spółki, ale historia pokazuje, że wiele z takich umów nie przekształca się w ostateczne nabycie.
Tower emitował wiele komunikatów o znaczących umowach. Duża część dotyczyła umów przedwstępnych czy listów intencyjnych oraz aneksów.
Z raportowanych projektów nie są już realizowane (odstąpienie od umowy lub wygaśniecie listu): Babice, Jasło, Łowicz, Poznań grunt 1,81ha, Świebodzice, Warszawa grunt 3352m2, Warszawa ul. Płowiecka, Warszawa ul. Szeligowska, Żyrardów.

TOWER (jako grupa) posiada tereny i budynki w Łodzi, na którym jest SHOPIN Nowosolna, grunt w Mrągowie i Pleszewie (przy supermarketach Kaufland), Radomiu (City Shopin Radom), Tychach, Warszawie przy ul. Mehoffera i 337m2 lokalu w Warszawie przy ul. Szwedzkiej (City SHOPIN Nowa Praga). 
I jest też trochę projektów, do których zawarte były umowy przedwstępne i nie wiadomo, czy są one w dalszym ciągu realizowane (Warszawa ul. Przyczółkowska - raport z 03.2017, Warszawa al. Jerozolimskie - raport z 02.2018, Poznań ul. Czarnieckiego - raport z 03.2018, Opole - raport z 03.2018, Gołków - raport z 03.2018).
Ewentualnie inne tereny, o których nie informował w raportach.

A zatem, czy TOWER zarabia na projektach i ile?

Zakończone projekty w latach 2017-2018:
- Warszawa ul. Dereniowa - kupno za 10 991 793 zł brutto + koszty dostosowania lokalu i sprzedaż za 18 720 600 zł brutto w grudniu 2017 roku (link)
- Warszawa ul. Szwedzka - kupno 1269 m2 za 8,3 mln zł; sprzedaż 932 m2 za 9 065 100 zł brutto  w grudniu 2017 roku (link) (koszt przypadający na 932m2 to szacunkowo ok. 6,1 mln zł netto)
- Warszawa ul. Modlińska - kupno za 5,3 mln zł + wybudowanie budynku handlowego i sprzedaż za 11,9 mln zł netto w styczniu 2018 roku (link)
- Warszawa ul. Konstruktorska - kupno za 10,8 mln zł netto + koszt dostosowania i sprzedaż za 22 017 000 zł brutto w czerwcu 2018 roku (link)
- Warszawa ul. Swarożyca - kupno za 4 mln zł (na podstawie przedwstępnych umów - brak raportów o ostatecznych umowach) i sprzedaż za 11 402 100 zł brutto we wrześniu 2018 roku (link)

Jak widać na zakończonych projektach można całkiem dobrze zarobić.
Dodatkowo grupa TOWER uzyskuje dochody z najmu oraz usług deweloperskich i budowlanych.

Wynik 2017 roku

Spółka w czerwcu 2017 roku poinformowała o podtrzymaniu prognozy wyniku na 2017 rok (13 984 tys. zł) i podała prognozę na 2018 rok (19 428 tys. zł) (link).

W 2017 roku wynik netto skonsolidowany wyniósł ostatecznie 13 mln zł (vs. 7,3 mln zł z poprzedniego roku).
Rozmawiając o sprawozdaniu za 2017 rok usłyszałem od Prezesa argument, że sprawozdanie było badane przez biegłego Grant Thornton. No i prawda - jest to jeden z czołowych audytorów.
Zatem popatrzmy na fragmenty tego sprawozdania, bo uzyskany wynik netto 13 mln zł robi wrażenie biorąc pod uwagę, że tylko 2 projekty zostały zakończone w 2017 roku z raportowanych (Dereniowa i Szwedzka).


W pozostałych przychodach operacyjnych 2 963 000 zł to aktualizacja wartości nieruchomości w Łodzi (City SHOPIN Łódź).
Z raportu rocznego: "W badanym okresie Grupa dokonała reklasyfikacji nieruchomości w Łodzi z pozycji zapasów do pozycji nieruchomości inwestycyjnych. Wartość księgowa nieruchomości w zapasach zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości wynosiła 6.504 tys. PLN. Następnie dokonano wyceny nieruchomości do wartości godziwej wynoszącej 9.468 tys. PLN."

W przychodach finansowych jest 3 998 500. zł z tytułu sprzedaży 30% udziałów w Tower Mehoffera Sp z o.o..
W pozycji "Udział w zysku" jest 9 324 822 zł z tytułu wyceny pozostałych 70% udziałów w Tower Mehoffera Sp. z o.o. - wycenione na podstawie dokonanej wcześniej sprzedaży 30% udziałów.
Z raportu rocznego: "W dniu 31 lipca 2017 roku Spółka Dominująca zbyła 30% udziałów w spółce Tower Mehoffera Sp z o.o. Spółka Tower Mehoffera przestała być konsolidowana metodą pełną a jako spółka współzależna jest konsolidowana metodą praw własności. W wyniku umowy sprzedaży Spółka i wyceny udziałów do wartości godziwe Spółka zrealizowała zysk w wysokości 3.998,5 tys. PLN i zaprezentowała przychód z wyceny w wysokości 9.329,8 tys PLN pomniejszony o odpis z tytułu odroczonego podatku w kwocie 1.772,7 tys. PLN. w pozycji przychodach finansowych - zysku w udziałach jednostek wycenianych metodą praw własności w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku."
Warto też wspomnieć, dlaczego Tower Mehoffera jest wyceniany metodą praw własności, a nie konsolidowana pomimo posiadania 70% udziałów.
"W okresie objętym raportem Emitent dokonał sprzedaży 30% udziałów w spółce Tower Mehoffera (dawniej: Shopin Płock sp. z o.o.), co spowodowało, że posiada obecnie 70% udziałów spółki. Jednocześnie Emitent zawarł umowę cywilnoprawną, która spowodowała utratę kontroli nad spółką. Tower Mehoffera sp. z o.o. jest jednostką współzależną gdyż wszystkie decyzje muszą być podejmowane jednomyślnie przez wspólników."

A zatem kluczowa dla zysku 2017 roku była transakcja zbycia 30% udziałów w Tower Mehoffera sp. z o.o. i w związku z utratą kontroli nad spółką wycena pozostałych 70% udziałów na koniec roku. Spółka ta została wyceniona na koniec 2017 roku na 13,3 mln zł.
Kapitał własny na koniec 2017 roku wg sprawozdań w KRS wynosił (-389 tys. zł). Drugim udziałowcem jest IMAGINE sp. z o.o.

O transakcji informował raport bieżący z 01.08.2017 r. : link.
"Zarząd Tower Investments S.A. ( Spółka ) informuje, że w dniu wczorajszym Spółka zawarła z inwestorem finansowym umowę sprzedaży 30 (trzydziestu) udziałów spółki zależnej Shopin Płock sp. z o.o., które stanowią 30% kapitału zakładowego i uprawniają do wykonywania 30% głosów na zgromadzeniu wspólników, za kwotę 4.000.000 (cztery miliony) złotych netto, płatną w dwóch ratach:
- 1 mln zł płatne w ciągu trzech dni od dnia zawarcia umowy,
- 3 mln zł płatne do 31.01.2018."

Zgodnie z informacją uzyskaną od spółki druga rata nie została jeszcze zapłacona, a ma być po uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Tower Mehoffera to spółka, która przejęła teren w Warszawie przy ul Mehoffera, na którym ma być realizowany nowy koncept MultiTower - budynek z 80 mieszkaniami, częścią biurową i handlową. W lipcu 2017 roku zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży gruntu i kupna wybudowanego lokalu handlowego z fińskim deweloperem YIT (link). Obecnie trwa uzyskiwanie pozwolenia na budowę.
Tower Investments udzielił spółce pożyczki 7,3 mln zł.

Podsumowanie
Na wynik 2017 roku mocno wpłynęła wycena udziałów w  spółce Tower Mehoffera, na którym dopiero ma być realizowana budowa MultiTower. Bez tego wynik byłby zdecydowanie niższy.
Spółka na zakończonych projektach nieźle zarabia, ale w ciągu roku są to pojedyncze projekty (w 2017 roku Warszawa ul.Dereniowa i Warszaw ul. Szwedzka). 
19 września ma być opublikowany raport za I półrocze, w którym wstępnie TOWER zarobił 5,5 mln zł (sprzedane zostały w tym okresie Modlińska i Konstruktorska). Na WZA przyjęta była uchwała o skupie, na który na razie spółka wydała zaledwie ok. 70 tys. zł z uchwalonych 2 mln zł. Czy po publikacji raportu półrocznego i zakończeniu okresu zamkniętego wznowi skup? Minimalna cena w skupie to 20 zł. 19 września ma odbyć się też spotkanie z analitykami i zarządzającymi.
Gdyby patrzeć tylko przez pryzmat wyniku za 2017 roku (i C/Z) to wycena jest bardzo niska, ale do ostatecznej oceny trzeba zawsze wziąć też inne czynniki, nie tylko finansowe m.in. zrozumienie prowadzonego biznesu przez rynek, ryzyka, składowe wyniku, strukturę bilansu, komunikację z inwestorami, akcjonariat itp. I wtedy podjąć decyzję, czy warto kupić i jak rynek będzie wyceniał spółkę po długim okresie spadku kursu. Wartość w spółce jest, pytanie jak ją realnie wycenić.

PS. Komentarz do wyników I półrocza.
Kluczowy był manewr zastosowany już w sprawozdaniu rocznym czyli aktualizacja wartości posiadanych nieruchomości:
"Spółka Dominująca dokonała wyceny nieruchomości inwestycyjnej położonej w Tychach. W wyniku aktualizacji Spółka Dominująca ujęła zysk z wyceny w kwocie 5.377.471,48 złotych."

Czyli zaksięgowano zysk z wyceny 5 377 tys. zł. A zysk brutto za I półrocze wyniósł 7 130 tys. zł. Czyli z bez tej operacji księgowej zysk brutto wyniósłby zaledwie 1,75 mln zł.

W raporcie jest też bardzo istotna informacja o problemach z uzyskaniem pozwolenia na budowę w Warszawie przy ul. Mehoffera:
"W związku z realizowanym projektem w spółce stowarzyszonej Tower Mehoffera sp. z o.o. inwestor wystąpił z wnioskiem o pozwolenie o budowę budynku usługowo-mieszkalnego z garażem podziemnym wraz z zagospodarowaniem i infrastrukturą i otrzymał zawiadomienie Prezydenta m.st. Warszawy w przedmiocie wszczęcia postępowania w sprawie w.w. wniosku oraz postanowienie, w którym między innymi wskazuje się niezgodność projektu z Planem Miejscowym. Spółka Tower Mehoffera sp. z o.o. zleciła przygotowanie opinii, z której wynika, że plan zagospodarowania przedstawiony we wniosku jest zgodny z Planem Miejscowym. Do czasu opublikowania tego sprawozdania finansowego sprawa nie została rozstrzygnięta. Zarząd spółki Tower Mehoffera sp. z o.o. jest przekonany o słuszności swojego wniosku co potwierdziła opinia prawna. W przypadku jednak negatywnych rozstrzygnięć dla Grupy Kapitałowej planowane jest alternatywne wykorzystanie działki i zrealizowanie wcześniej zakładanych wyników."
Czyli nie ma pozwolenia na budowę, co więcej jest postanowienie, w którym jest mowa o niezgodności projektu z Planem Miejscowym. Pytanie, czy w przypadku braku pozwolenia na budowę wygasną umowy przedwstępne z YIT oraz umowa sprzedaży 30% akcji Tower Mehoffera.
Spółka w 2017 roku zaksięgowała już 13,5 mln zł zysku ze sprzedaży i wyceny akcji Tower Mehoffera bazując na wartości projektu, który miała ta spółka realizować.


Przedstawione informacje są prywatnymi opiniami autora bazującymi na dostępnych danych i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych. Czytelnik musi być świadomy, że wyłącznie on ponosi odpowiedzialność z tytułu podejmowanych decyzji inwestycyjnych.

13 komentarzy :

  1. Całe szczęście, że dział wydający rekomendacje jest niezależny od działu prowadzącego ofertę akcji, bo inaczej można by pomyśleć, że wysoka rekomendacja i 1,6 mln zł kosztów emisji akcji to nie przypadek.

    OdpowiedzUsuń
  2. DM BOŚ słynie z tego, że między tymi działami jest gruba i szczelna ściana. Akcjonariusze Unimotu przekonali się o tym na własnym portfelu.

    OdpowiedzUsuń
  3. Pojawił się raport Towera. Co sądzicie?
    bossa

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "Spółka Dominująca dokonała wyceny nieruchomości inwestycyjnej położonej w Tychach. W wyniku aktualizacji Spółka Dominująca ujęła zysk z wyceny w kwocie 5.377.471,48 złotych."

      Usuń
  4. Widzi ktoś jakieś światełko w tym ciemnym tunelu? A może trzeba zadzwonić do Bosia i oni wytłumaczą że jest super i powinna spółka kosztować 100 zł?
    antyBOSSA

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Namiar na analityk sporządzającego rekomendację jest publicznie dostępny. Może wysyłać do niego pytania. Tylko czy odpowie?
      Ogólnie trzeba podchodzić do rekomendacji ostrożnie.
      Wartość rekomendacji zależy od założeń, a te można sobie dobrać, jakie się chce lub jakie potrzeba.

      Usuń
    2. Excel wszystko przyjmie, niestety.

      Usuń
  5. "I taki model spowodował, że Tower z impetem zadebiutował na NewConnect znajdując później uznanie analityków DM BOŚ SA i zarządzających funduszami ALTUS i TRIGON"

    i po tym zdaniu już wiadomo że trzeba uciekać od tej spółki jak najdalej. Swoją drogą DM BOS może być kolejnym w kolejce czyszczenia naszego rynku finansowego...oby.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ja niestety nie mogę publicznie skomentować pewnych działań na rynku finansowym - szczególnie, jeżeli są to tylko moje domysły.

      Usuń
  6. Obroty i wzrost kursu na TOWER w ostatnich dniach imponujące. W komunikatach nie widzę, by spółka ruszyła mocniej ze skupem akcji, więc wygląda na to, że ktoś z grubszym portfelem zainteresował się spółką.

    OdpowiedzUsuń
  7. Oni podają informacje o skupie na koniec tygodnia czyli dziś po sesji.
    Wszedł w Towera jakiś fundusz z Luksemburga Vasto Investment. Jak znaleźć kto tam jest akcjonariuszem albo kto stoi za tym funduszem?
    antyBossa

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ze starego artykułu w Pulsie Biznesu:

      "Co ciekawe, w imieniu Krzysztofa Klickiego w Luksemburgu występuje niejaki Philippe Aflalo. To jeden z szefów funduszu inwestycyjnego Vasto Investment. A tenże fundusz ma po około 10 proc. akcji dwóch notowanych na New Connect spółek. To Nicolas Games z branży gier komputerowych i Aton-HT, zajmujący się utylizacją odpadów niebezpiecznych.

      Kto kryje się za Vasto Investments? Wszystkie tropy prowadzą do Andrzeja Słomki, inwestora giełdowego zaangażowanego m.in. w Orła Białego, zajmującego się recyklingiem akumulatorów. Według dokumentów Andrzej Słomka, podobnie jak Krzysztof Klicki, mieszka na obrzeżach Kielc, a domy obu biznesmenów oddalone są od siebie o kilka minut jazdy samochodem. "

      Usuń
    2. Napisałem o nim właśnie...

      Usuń